Az Otthon Start várható hosszú távú hatásairól és egy furcsaságról

Hatályos már a jogszabály a 3%-os kedvezményes hitelről. Magát a jogszabályt itt tudod elolvasni, Cziráki Mónika pedig itt arról ír részletesen, kik vehetik fel és kik nem, milyen egyéb pénzügyi kockázatok vannak.

Én más aspektusról írok, az ingatlanpiacra gyakorolt hatásáról, azaz hogyan alakulnak az árak várhatóan a következő időszakban az új hitel miatt?

Közgazdasági alaptétel, hogy a kereslet mesterséges növelése emeli az árakat. A fordítottja is igaz: a kínálat növelése csökkenti az árakat.

Azt már év elején láthattuk, mi is történik akkor, ha igen sok extra pénz érkezik az ingatlanpiacra. Januárban az állampapírokból kiáramló körülbelül 600 milliárd forint miatt sokan brutális emelkedést jósoltak. De mi is történt? Ma már látjuk, hogy ennek a pénznek alig egyharmada forgott ingatlanba. Mármint Magyarországon. Ennél jelentősebb az a mennyiség, amiből jellemzően az euróövezetben vettek ingatlant magyarok (a legnépszerűbb célok Spanyolország, Olaszország és Ausztria), és persze komoly része visszament a most már kedvezőtlenebb kamatozású állampapírba.

Főleg a budapesti és az agglomerációs ingatlanoknál meghatározó jelentőségű az ún. befektetői vásárlás, azaz amikor a vevő nem saját lakhatása céljából vásárol, hanem bérbe kívánja az ingatlant adni. De mi is történik akkor, ha – mint idén tavasszal – nagyon sokan ezzel a céllal vásárolnak?

A bérleti piacra is igaz a fenti alaptétel: a kínálat növelésével csökkennek az árak. Márpedig a tavaszi bevásárlás hatására két irányból is érvényes volt a tétel: egyrészt korábbi bérlők (vagy a szüleik, ez mindegy) beléptek tulajdonosként a piacra, azaz csökkent a bérletek iránti kereslet. Másrészt az új befektetők növelték a kínálatot. Május óta ennek látható az eredménye is: a bérleti díjak Budapesten csökkenni kezdtek!

(Olyan ez, mint a piramisjáték: az is ott bukik el, hogy nincs végtelen mennyiségű új belépő a rendszerbe. Hát, bérlő sincs.)

Az Otthon Start nem csak a kedvezményes kamattal segít a vásárlásban, hanem a szükséges önrészt is csökkenti. Az első hírekkel ellentétben ráadásul legálisan ki is adható az így vásárolt ingatlan. Azaz további kínálatnövekedés lesz a bérelt ingatlanoknál – és a fentiek alapján csökkenés a keresletben.

Mindezek együttes hatásaként jövő év elejétől várhatóan tovább mérséklődnek a bérleti díjak. Ez persze jó hír azoknak, akik bérelni szeretnének – de mi lesz a következmény?

A bérbeadók, azaz befektetők egyik legfontosabb mérőszáma az ún. tőkearányos megtérülés. Nem mindegy, mekkora hozamot biztosít egy befektetés. A lakások bérbeadásnál ez eddig sem volt túl magas: egy mondjuk 50 millióért vásárolt 2 szobás lakást ha eddig 250 ezer forintért adtak ki havonta, az évi 3 millió Ft, azaz 6%. Ebből pedig még adót is kell(ene) fizetni, illetve egy részét félretenni amortizációra, azaz a valódi haszon ennél jóval kevesebb. Persze, ha az ingatlan értéknövekedésével is számolunk, jóval kedvezőbb a kép – de azzal biztosan számolhatunk?

Ha valóban csökkenni kezdenek a bérleti díjak, így a megtérülések, a befektetők egy része bizonyosan más eszközök felé fordul majd: tőzsde, kötvénypiac, külföldi állampapír stb. Azaz megjelennek majd eladóként az ingatlanpiacon. Így jövő tavaszra túlkínálat várható főleg a kisebb lakások esetén – ez pedig gátat vet a további emelkedésnek, sőt, a tényleges kötési árakban csökkenést sem tartok kizártnak.

Egy másik aspektus: kinek jó ez a hitelkonstrukció?

Hülye kérdésnek tűnik: hát nyilván annak, aki felveszi. Ha például lenne 60 milliója, hogy lakást vegyen magának, de ahelyett inkább a 10 millió önrészt plusz a hitelt választja, a pénzét pedig diszkont kincstárjegybe teszi, jobban jár.

De hol éri meg ez a konstrukció a bankoknak?  A fent linkelt kormányrendelet erre is választ ad: az állam kiegészíti az ügyfél által fizetett 3 százalékot kamattámogatással. Mennyit is ad az állam?

„(2) A kamattámogatás mértéke

1. a) az Államadósság Kezelő Központ Zártkörűen Működő Részvénytársaság által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző 3 naptári hónapban tartott, 5 éves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga 110 százalékának 1 százalékponttal növelt mértékének és
2. b) a támogatott személy által fizetett legfeljebb 3 százalékos kamatnak a különbözete”.

Megnézve az ÁAK honlapját, az utolsó ilyen közzétett adat 6,47%. Ennek 110 százaléka 7,12%, egy százalékponttal növelve 8,12%. Ehhez tegyük hozzá, hogy piaci lakáshitelt már lehet kapni 7% alatt, azaz a bankok az új konstrukcióval egyértelműen jobban járnak, mint a piaci hitelekkel. És ehhez még ügyletenként tételes 40 ezer forintot is ad az állam a banknak…