Esettanulmányok

Ingatlaneladás és -vásárlás a legtöbb ember életében ritkán, 5-10-20 évente történik. Emiatt is sokan vesznek igénybe eladáshoz irodákat – pedig pont az értékesítéshez valójában az esetek 99 százalékában nincs szükséged ingatlanosra.

Mi is az, amit levesz a válladról az ingatlanos? Fotóz, jobb esetben készít egy alaprajzot, összerak egy (gyakran helyesírási hibáktól hemzsegő) hirdetést, majd elkezdi hirdetni a lakásodat, és előbb-utóbb hoz vevőjelöltet. Ha összejön az üzlet, akkor pedig elkéri a vételár 3-6 százalékát áfával együtt – ami bizony a mai budapesti árak mellett sokmilliós tétel. 

Vannak persze helyzetek, amikor erre szükséged lehet: például ha másik országban vagy városban élsz és nincs a családban senki, akire rábízd.

Ennél nagyobb baj, hogy előre nem tudhatod, az ingatlanos, akivel szerződést kötsz, egy munkájának élő, elhivatott, gyors és okos szakember, vagy csak egy könnyű pénz reményében bízva pár hete felvett kezdő. 

De mit is csinálj, ha szeretnéd eladni az ingatlanod? Néhány praktikus tanács:

• Készíts jó képeket – de előtte rakj rendet! 🙂 Nem kell sterilnek látszania: normális, hogy a gyerekszobában a földön is vannak játékok, és a konyhán is látszik, hogy ott enni szoktak.
• Készíts alaprajzot! Nem kell hajszálpontos mérnöki rajznak lennie, de legyen egyértelmű, melyik szoba honnan nyílik és a vevő ennek alapján tudja azonosítani, melyik képen mit lát.
• Ne javítsd fel a képeket, ne használj halszemoptikát! Mindenkinek drága az ideje – szükségtelen olyan képeket felrakni, ami alapján mást gondolna a vevőjelölt, mint a valóság.
• Vegyél egy eldobhatós telefonszámot! Ha nem akarod, hogy hajnalban, akár vasárnap is zaklassanak ingatlanosok, akkor szerezz egy csak erre használt telefonszámot, tedd be egy régi készülékbe – és kapcsold ki, ha nem akarod, hogy zavarjanak! Az “igazi” vevőt már a sajátodról is visszahívhatod persze.
• Írj lényegretörő, korrekt hirdetési szöveget! A vevők nagyon sok hirdetést átnéznek – és sokaknál elriasztó lehet a terjengős, rossz helyesírású vagy rettentően magyartalan szöveg. Legyen benne minden fontos dolog persze.
• Két kötelező dokumentumra is szükséged lesz: energetikai és érintésvédelmi tanúsítványra. Ne hagyd az utolsó pillanatra!
• Ha jönnek a vevők, mutass meg mindent korrektül – de a helyszínen SOHA ne menj bele áralkuba! “Meg kell beszélnünk a családdal” – ez amúgy szinte mindig pontosan így is van. Ebben a szakaszban segíteni is tudunk természetesen, ha igényled.
• Ha van megállapodás, és a vevők ügyvédje elküldi a szerződéstervezetet, olvasd végig minden részét alaposan! A mellékelt képeken láthatod, milyen az, amikor a figyelmetlen ügyvéd egy korábbiból másolva készíti el a szerződést.
• Csak akkor írd alá, ha az pontosan egyezik a megbeszéltekkel és az elvárásaiddal!

Ahogy a képeken is látható, az okiratot szerkesztő ügyvéd elírta a vevő születési dátumát (1. kép), és miközben az ingatlan vásárlásához a vevő nem vesz igénybe hitelt (2. kép), a szerződés egy későbbi részében egy másik magánszemély bankszámlájának a száma szerepel (3. kép)! (A nem releváns adatokat természetesen kitakartuk.)

Ha építkeznél, akkor a magától értetődő első lépés a megfelelő építési telek kiválasztása. Míg azonban egy meglévő lakás vagy ház vásárlásánál a legfontosabb információk már a hirdetésből vagy a helyszínen kiderülnek, addig egy teleknél ez egy sokkal bonyolultabb eljárás.

Szükséged lesz a telek beépíthetőségi paramétereire, ahhoz pedig az önkormányzat által elfogadott szabályozási tervre. Tudnod kell a közművek állapotát; ismerned kell a talajmechanikai viszonyokat. A telek pontos határainak megállapításához földmérőt kell keresned, a jövőbeli házhoz pedig építészt. 

A fenti adatok nélkül egy telek valós értéke sem állapítható meg, ezért ha a hirdetésből lényeges információk hiányoznak, nem lesz könnyű dolgod. 

A jó hír, hogy mindezekben tudunk segíteni! Ha mégis önállóan szeretnél belevágni, akkor a következő módon indulj el:

• A szabályozási tervet az önkormányzat oldaláról tudod letölteni mellékleteivel együtt vagy a Nemzeti Jogszabálytárból (néha mindkét helyen ott van). Nagyobb településeknél gyakran az első tervlap egy áttekintő oldal, ami alapján megtalálhatod, melyik tervlapon lesz a keresett ingatlan.
• A tervlapon jelölve lesz, milyen övezetbe tartozik az adott telek. A rendelet szöveges részében fogod megtalálni (néha nem egyszerűen), milyen szabályok vonatkoznak az adott övezetben az ingatlanokra. Érdemes figyelni a kivételekre, illetve a térkép szokatlan jelöléseire!
• Az e-közmű térképen tudod ellenőrizni, milyen közművek vannak bekötve a telekre, illetve mik mennek az utcában. A térképet ügyfélkapun keresztül lehet elérni, ingyenes. A baloldali menüben be- és kikapcsolható fóliákkal lehet megtalálni a szükséges információkat.

A két mellékelt képen egy szabályozási tervlap, valamint egy közműtérkép-kivágat látható példaként.

Sokan szeretnének új építésű lakásba költözni, hiszen ott nem kell semmit felújítani, elsőként használod a fürdőszobát, minden készen van és jogilag sem lehet semmi probléma – vagy mégsem?

Hát sokkal gyakrabban lehet belőle idegeskedés, megoldandó probléma, mint elsőre gondolnád. 

A leggyakrabban már rajzasztalról lehet új lakást vásárolni, aminek kétségkívül legnagyobb előnye, hogy választhatsz burkolatot, lehet néha módosítani az alaprajzon, a szanitereken és így tovább.  De mit is veszel ilyenkor? Mivel a ház nem áll még, és értelemszerűen nincs használatbavételi engedélye sem, így egy építési telek, mint osztatlan közös tulajdon valamekkora hányadát vásárolod meg. A szerződés szerint pedig nem “csak” vásárolsz, hanem egyúttal építési-kivitelezési szerződést is kötsz a beruházó céggel.

Ezt a szerződést érdemes nagyon alaposan átnézni, akár ügyvédi segítséggel. Nagyon kevés építkezés valósul meg határidőre, és a beruházók elég egyoldalú kötbérfeltételeket szeretnek kikötni (magyarán ha te késel egy fizetési ütemmel,. az sokba kerül neked, de ők büntetlenül csúszhatnak hónapokat). 

Olyan esetre is láttunk már példát, hogy hiába fizetted be a foglalót és már valamekkora előleget, a beruházó – látva az építés évei alatti árrobbanást – egyszerűen felmondta a szerződést és kétszeres áron eladta a lakást másnak. Persze lehet perelni, de az további évekbe telik és nincs lakásod.

A terveket nagyon alaposan nézd át szerződéskötés előtt! Adott esetben egyeztess építésszel, gépésszel, ha vannak olyan szavak, amelyeket nem értesz. 

Sajnos a műszaki tartalma is gyakran elmarad az új építésűeknek mind a szerződéstől, mind a szabványoktól. Trehányul lerakott burkolatok, rosszul bekötött kapcsolók, csöpögő radiátorok, rosszul illeszkedő ablakok – a sor végtelen. Ezért nagyon fontos, hogy a műszaki átadásra szakemberrel menj, aki alaposan átnézi az ingatlan hibáit.

Ezzel együtt persze érdemes jó helyen, jó áron jó minőségű új építésűt venni – csak nagyon alaposan tájékozódj előre. Szívesen segítünk benne.